부동산 자산을 보유한 은퇴자들에게 주택연금은 노후 생활의 중요한 재원입니다. 하지만 "다가구주택도 주택연금에 가입할 수 있을까?" 혹은 "1가구 2주택이면 주택연금 가입이 어려운가?" 같은 질문을 하는 분들이 많습니다.
주택연금은 일정 연령 이상의 주택 소유자가 보유한 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 제도입니다. 그런데 다가구주택은 거주용과 임대용이 혼재된 경우가 많고, 1가구 2주택은 추가 주택이 있다는 점에서 가입 요건이 헷갈릴 수 있습니다.
이번 글에서는 다가구주택을 보유한 경우 주택연금 가입이 가능한지, 그리고 1가구 2주택자는 어떤 방법으로 주택연금을 활용할 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.
다가구주택, 주택연금 가입 가능할까?
다가구주택은 여러 세대가 거주할 수 있도록 설계된 단독주택입니다. 다세대주택이나 아파트처럼 개별 등기가 되어 있지 않고, 하나의 건물로 소유권이 통합되어 있다는 점이 특징입니다.
주택연금에 가입하려면 기본적으로 본인이 거주하는 주택이어야 합니다. 다가구주택이라도 소유자가 한 채만 보유하고 있다면, 주택연금 가입이 가능합니다.
단, 중요한 조건이 있습니다.
- 주택의 평가 기준이 중요
- 다가구주택이라도 전체 건물의 공시가격이 9억 원 이하라면 가입이 가능합니다.
- 공시가격이 9억 원을 초과하는 경우, 주택연금 가입이 제한됩니다.
- 실거주 여부 확인
- 소유자가 해당 다가구주택에 실제 거주하고 있어야 합니다.
- 만약 전부 임대를 주고 있다면 주택연금 가입이 어렵습니다.
- 다가구주택을 일부 임대하는 경우
- 일부 공간을 임대하고 있어도 주택연금 가입이 가능하지만, 임대 면적이 너무 크면 제한될 수 있습니다.
- 주택 면적의 1/3 이하만 임대하는 것이 안전합니다.
1가구 2주택자는 주택연금 가입할 수 있을까?
1가구 2주택을 보유한 경우 주택연금 가입이 원칙적으로 제한됩니다. 하지만 예외적인 경우가 있으므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
1가구 2주택자가 주택연금에 가입할 수 있는 경우
- 부부 중 한 명이 소유한 집을 처분하면 가능
- 부부가 각각 주택을 1채씩 소유하고 있어 1가구 2주택이 된 경우, 한 채를 처분하면 주택연금 가입이 가능합니다.
- 단, 주택을 처분하기 전에 가입을 신청하면 제한될 수 있으므로 미리 매도 후 진행하는 것이 좋습니다.
- 소형 주택을 추가로 보유한 경우 예외 인정
- 보유한 두 주택 중 한 채가 농어촌 주택이거나 공시가격 1억 5천만 원 이하의 주택이라면, 1가구 1주택자로 인정되어 주택연금 가입이 가능합니다.
- 합산해서 공시가격 9억 원 이하라면 일부 인정
- 1가구 2주택이더라도 두 주택의 합산 공시가격이 9억 원을 넘지 않으면 일부 예외적으로 가입이 허용될 수 있습니다.
- 이 경우 한국주택금융공사(HF)의 심사를 받아야 합니다.
- 일시적 2주택인 경우
- 기존 주택을 매도하기로 확정된 상태에서 일시적으로 2주택이 된 경우, 최대 3년 이내에 처분하면 주택연금 가입이 가능합니다.
- 즉, 한 채를 곧 팔 계획이라면 가입을 진행할 수 있습니다.
다가구주택 & 1가구 2주택자의 주택연금 활용 팁
- 주택 분할을 고려해보기
- 다가구주택을 일부 세대별로 분리해 다세대주택으로 변경하면 주택연금 가입이 어려워질 수 있습니다.
- 주택연금 가입을 원한다면 다가구주택 형태를 유지하는 것이 유리합니다.
- 1가구 2주택자는 추가 주택을 정리하는 것이 유리
- 만약 부부 공동명의로 두 채를 보유하고 있다면, 한 명에게 증여하여 1가구 1주택 상태로 만드는 것도 방법입니다.
- 단, 증여 시 취득세와 양도세 부담이 있을 수 있으니 신중하게 검토해야 합니다.
- 세금 혜택도 고려하기
- 주택연금 가입 시 종합부동산세 부담이 줄어들 수 있습니다.
- 특히 1가구 2주택자는 한 채를 정리하면 양도세 비과세 혜택을 받을 가능성이 높아 세금 절감 효과도 기대할 수 있습니다.
마무리: 내 상황에 맞는 선택이 중요!
다가구주택 소유자나 1가구 2주택자가 주택연금을 활용하려면, 가입 조건을 정확히 이해하고 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.
- 다가구주택은 거주 조건과 공시가격 9억 원 이하 여부가 핵심입니다.
- 1가구 2주택자는 소형 주택 보유 여부, 처분 계획, 공시가격 합산 기준을 고려해야 합니다.
주택연금은 노후 생활의 든든한 버팀목이 될 수 있습니다. 하지만 주택의 특성과 금융 규정을 잘 따져보고 가입하는 것이 최선의 방법입니다. 본인의 상황에 맞춰 꼼꼼하게 따져본 후, 노후 자금 계획을 세워보세요!